Yıllık kira artışının üst sınırı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar yenilenen kira dönemi için artış oranında anlaşabilir; ancak bu artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay yayımlanır.
Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan yüzde 25'lik geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Günümüzde kural olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalaması uygulanır.
Örnek: Kira yılının başladığı ay için açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması yüzde 35 olsun. Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta yeni kira yılında kira en fazla 27.000 TL olabilir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa ne olur?
Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse, kira bedeli hâkim tarafından, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması değişimini geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yıl kuralı
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda ve izleyen yeni kira yılında kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE sınırı dikkate alınmadan, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir. Bu belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artırılır.
Bu kural, uzun süredir aynı kirayı ödeyen kiracılar ile kirası piyasanın çok altında kalan ev sahipleri arasında en sık uyuşmazlık konusu olan durumdur.
Kira tespit davası nasıl açılır?
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira bedelinin tespiti davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- Görevli mahkeme: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
- Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, emsal kiraları ve kiralananın durumunu bilirkişiye inceletir.
- Karar: Mahkeme yeni dönemin kira bedelini belirler.
Davayı ne zaman açmak gerekir?
Kira tespit davasında zamanlama, belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını belirler (TBK m. 345):
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirlediği kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Bu şartlar yerine getirilmemişse, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen kira bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, belirlenen yeni kira bedeli dava hangi tarihte açılmış olursa olsun izleyen yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira tespit davası kiracı tarafından da açılabilir. Özellikle ev sahibinin TÜFE sınırını aşan bir artış talep ettiği durumlarda, kiracı ödemesi gereken kiranın belirlenmesi için dava açabilir. Kiracının yasal sınırı aşan bir kirayı ödememesi temerrüt sayılmaz; ancak bu durumda sınır içindeki artışın düzenli ödenmesine dikkat edilmelidir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi TÜFE'den fazla zam isteyebilir mi?
Kira yılı yenilenirken, beş yıllık süre dolmadıysa, artış on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Fazlası için yapılan anlaşmalar geçersizdir.
İşyeri kiralarında da aynı sınır geçerli mi?
Evet. TBK m. 344 konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk süreci ve mahkemenin iş yüküne bağlıdır; bilirkişi incelemesi nedeniyle genellikle birkaç ay sürer.
Dayanak mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344, 345
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş niteliğinde değildir. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut durumunuz için bir avukattan görüş alın.