Kiracı neden kolayca çıkarılamaz?
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korur. Belirli süreli kira sözleşmesi sona erse bile, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347). Kiraya veren, sözleşmenin bitmesini tek başına bir tahliye sebebi olarak ileri süremez; kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmalıdır.
Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1).
Taahhüdün geçerli olması için kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, kira başlangıcında alınan tahliye taahhütleri uygulamada geçersiz sayılabilir.
Bir kira yılında iki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı olarak haklı şekilde uyarılmışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). İhtarlar, kiranın ödenmediği her dönem için ayrı ayrı yapılmalıdır.
Kira borcunun ödenmemesi
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 315). Kiracı süre içinde ödeme yapmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir.
Uygulamada bu yol çoğunlukla icra takibiyle kullanılır: kiraya veren, otuz günlük ödeme süresi içeren ödeme emri gönderir; kiracı ödemezse icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m. 269 vd.).
Konut veya işyeri ihtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süresine uyarak, bu sürelerden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 350/1). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen yer, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355).
Yeniden inşa ve esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı zorunluysa ve bu işler kiralananın kullanımını imkânsız kılıyorsa, aynı bir aylık süre içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 350/2).
Kiralananı yeni satın alan malik
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 351).
On yıllık uzama süresinin dolması
Belirli süreli sözleşmelerde, on yıllık uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın kullanılmaya başlanmasından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme sona erdirilebilir (TBK m. 347).
Tahliye davasından önce arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, tahliye davaları dahil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra yoluyla tahliye talepleri ise İcra ve İflas Kanunu'ndaki özel usule tabidir. Arabuluculuğa başvuru, dava açma süresini durdurur; ancak sürelerin hesabına dikkat edilmelidir.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı süre bitiminden 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren ancak kanuni bir tahliye sebebine dayanabilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk, mahkemenin iş yükü ve keşif-bilirkişi incelemesine göre değişir. İcra yoluyla tahliye, dava yoluna göre genellikle daha hızlıdır.
Kiracıyı zorla çıkarabilir miyim?
Hayır. Kapıyı kilitlemek, elektrik veya suyu kesmek gibi yollarla kiracıyı çıkarmaya çalışmak hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Dayanak mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 347, 350, 351, 352, 355
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş niteliğinde değildir. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut durumunuz için bir avukattan görüş alın.