Ecrimisil nedir?
Ecrimisil, bir taşınmazı hukuki bir dayanak olmaksızın, yani kira sözleşmesi veya malikin rızası olmadan kullanan kişinin, malike ödemesi gereken tazminattır. Hukuki dayanağı kötü niyetli zilyedin sorumluluğuna ilişkin TMK m. 995 ile haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümleridir.
Tipik örnekler:
- Kira sözleşmesi sona erdiği halde taşınmazı boşaltmayan eski kiracı
- Başkasının arsasına izinsiz yapı yapan veya tarlasını eken komşu
- Miras kalan evde diğer mirasçıları içeri almadan tek başına oturan mirasçı
- Satış sözleşmesi geçersiz olduğu halde taşınmazı kullanmaya devam eden kişi
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenir?
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık süre için ecrimisil istenebilir; daha önceki dönemler için talep zamanaşımına uğrar.
İşgal devam ediyorsa, dava tarihinden sonraki dönem için ayrıca dava açılabilir veya ilk davada talep artırımı yapılabilir. Taşınmazın boşaltılması da istenecekse, ecrimisil talebiyle birlikte el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açılabilir.
Paydaşlar arasında ecrimisil
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan her biri, taşınmazın tamamından yararlanma hakkına sahiptir. Bu nedenle paydaşlardan birinin taşınmazı kullanması tek başına haksız işgal sayılmaz.
Yargıtay uygulamasına göre paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men şartı aranır: Taşınmazı kullanan paydaşın, diğer paydaşın yararlanmasını engellemiş olması gerekir. Bu engelleme genellikle noter ihtarnamesiyle veya el atmanın önlenmesi davası açılarak tespit edilir. İhtarnamenin tebliğinden önceki dönem için ecrimisil istenemez.
Bazı durumlarda bu şart aranmaz; örneğin taşınmazı kullanan paydaşın taşınmazı kiraya vererek gelir elde etmesi veya taşınmazın niteliği gereği birlikte kullanımın mümkün olmaması gibi. Miras kalan taşınmazlarda ortaklığı tamamen sona erdirmek için ortaklığın giderilmesi davası da açılabilir.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Ecrimisil, taşınmazın işgal edildiği dönemde getirebileceği emsal kira bedeline göre hesaplanır. Mahkeme keşif yapar ve bilirkişi aracılığıyla taşınmazın konumunu, niteliğini ve benzer taşınmazların kira bedellerini inceler.
- İlk dönem için belirlenen kira bedeli, sonraki yıllar için genellikle ÜFE oranında artırılarak hesaplanır.
- Tarım arazilerinde ürün getirisi esas alınabilir.
- Paylı taşınmazda davacı, yalnızca kendi payı oranında ecrimisil isteyebilir.
Dava nerede açılır?
Ecrimisil davası kural olarak taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Kira sözleşmesi sona ermiş eski kiracıya karşı açılacak davalarda, uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı önemlidir; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracı tahliyesi için kiracı tahliyesi rehberimize bakabilirsiniz.
Hazine ve belediye ecrimisili
Hazineye veya belediyelere ait taşınmazları izinsiz kullananlardan ecrimisil, idare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesiyle idari yoldan istenir. Bu ihbarnameye karşı itiraz ve dava yolları, özel kişiler arasındaki davalardan farklıdır ve süreleri kısadır. İhbarname tebliğ edildiyse, süreyi kaçırmadan hukuki destek almak gerekir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin hizmetlerimiz için gayrimenkul ve kira hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kardeşim miras kalan evde oturuyor, kira isteyebilir miyim?
Evet, ancak önce kardeşinize noter aracılığıyla ihtarname göndererek ya taşınmazdan birlikte yararlanmayı ya da payınız oranında bedel ödemesini istemeniz gerekir. İhtarnamenin tebliğinden sonraki dönem için ecrimisil istenebilir.
Ecrimisil ile kira bedeli aynı şey mi?
Hayır. Kira bedeli bir sözleşmeye dayanır; ecrimisil ise sözleşme olmadan yapılan haksız kullanımın tazminatıdır. Hesaplamada emsal kira bedeli ölçü olarak kullanılır.
Ecrimisil davası ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiği için süre mahkemenin iş yüküne göre değişir.
İyi niyetli kullanandan ecrimisil istenebilir mi?
Taşınmazı kullanma hakkı olduğuna haklı olarak inanan iyi niyetli zilyetten, kural olarak iyi niyetinin sona erdiği tarihten önceki dönem için ecrimisil istenemez.
Dayanak mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 688, 693, 993–995
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49, 77, 146, 147
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş niteliğinde değildir. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut durumunuz için bir avukattan görüş alın.