Ortaklığın giderilmesi nedir?
Bir taşınmaz veya taşınır mal birden fazla kişiye ait olduğunda, paydaşlardan her biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir (TMK m. 698). En sık görülen durum, mirasçıların miras kalan ev, arsa veya tarla üzerinde anlaşamamasıdır. Paylı mülkiyette de, mirasın paylaşılmadığı elbirliği mülkiyetinde de bu dava açılabilir.
Paydaşlar ortaklığın nasıl giderileceği konusunda anlaşırsa, örneğin taşınmazı birlikte satarsa veya biri diğerlerinin payını satın alırsa, dava açmaya gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme yolu açıktır.
Önce arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023'ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m. 18/B). Bütün paydaşlar arabuluculuk görüşmesine davet edilir. Paydaş sayısı fazla olan miras dosyalarında görüşmeler video konferansla da yapılabilir.
Arabuluculuk sürecinin ayrıntıları için dava şartı arabuluculuk rehberimize bakabilirsiniz.
Dava nerede açılır, mahkeme nasıl karar verir?
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; bütün paydaşlar davaya dahil edilmelidir. Paydaşlardan biri ölmüşse, önce onun mirasçıları belirlenir.
Mahkeme önce aynen taksimi (malın fiziksel olarak bölünmesini) değerlendirir. Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölünme değerini önemli ölçüde düşürecekse, örneğin tek bir daire veya imar mevzuatına göre bölünemeyen bir arsa söz konusuysa, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır (TMK m. 699).
Satış ve 2026'daki ihale değişikliği
Satış kararı kesinleştikten sonra satış, satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla elektronik açık artırmayla yapılır. 31 Temmuz 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla (12. Yargı Paketi) İcra ve İflas Kanunu m. 114'te önemli bir değişiklik yapılmıştır:
- Taşınmazın paydaşlarının tamamı mirasçılardan oluşuyor ve paydaşlar arasında üçüncü kişi yoksa, ilk ihale yalnızca paydaş mirasçıların katılımına açık olarak bir kez yapılır.
- Bu ihalede teklifin muhammen (tahmin edilen) bedelin tamamına ulaşması gerekir.
- İlk ihalede satış gerçekleşmezse, ikinci ihale herkese açık yapılır ve muhammen bedelin yüzde ellisi aranır.
- İhaleyi kazanıp bedeli süresinde ödemeyen alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
Bu düzenleme, aile evinin değerinin altında yabancılara satılmasını önlemeyi ve mirasçılara malı ailede tutma imkânı vermeyi amaçlar. Değişiklikten önce ilan edilen ihaleler eski kurallara tabidir.
Payını satmak isteyen paydaş ve önalım hakkı
Dava beklemeden paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satabilir. Bu durumda diğer paydaşlar, aynı bedeli ödeyerek payı öncelikle kendilerinin almasını isteyebilir. Buna önalım (şufa) hakkı denir (TMK m. 732).
Önalım davası, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay, her halde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır (TMK m. 733). Davacı, mahkemenin belirleyeceği süre içinde satış bedelini ve tapu giderlerini depo etmelidir.
Masraflar ve süre
Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır; çünkü dava bütün paydaşların yararınadır. Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, mirasçılık belgelerinin çıkarılmasına ve kıymet takdiri için yapılan keşif ve bilirkişi incelemesine göre değişir.
Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin hizmetlerimiz için gayrimenkul ve kira hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Diğer mirasçılar satmak istemiyorsa evi sattırabilir miyim?
Evet. Paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir; diğer paydaşların rızası aranmaz. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa mahkeme, taşınmaz bölünemiyorsa satışına karar verir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Paydaş sayısı ve tebligat süreçlerine göre değişir. Mirasçı sayısı fazla ve bazıları yurt dışında olan dosyalarda süre uzar.
İhaleye paydaşlar da katılabilir mi?
Evet. Paydaşlar ihaleye katılabilir. 2026 değişikliğiyle, paydaşların tamamı mirasçı ise ilk ihale yalnızca onlara açık olarak yapılmaktadır.
Hisseli tapu nasıl tek tapuya çevrilir?
Paydaşlar anlaşarak birbirlerinin paylarını satın alabilir veya aynen taksim için imar mevzuatına uygun ifraz başvurusu yapılabilir. Anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Dayanak mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 640–642, 698, 699, 732–734
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 114 (7589 sayılı Kanunla değişik, RG 31.07.2026)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 12
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş niteliğinde değildir. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut durumunuz için bir avukattan görüş alın.