Sözleşmenin şekli ve zorunlu içerik
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmalıdır; adi yazılı satış vaadi tüketiciyi bağlamaz. Sözleşmede konutun nitelikleri, toplam fiyat, ödeme planı ve teslim tarihi açıkça yer almalıdır. Sözleşme öncesinde ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Yönetmelik ayrıca satış için yapı ruhsatı alınmış olmasını ve konutun tamamlanmasına yönelik teminat (tamamlanma sigortası veya banka teminatı) sağlanmasını arar. Bunları satın almadan önce sorgulamak gerekir.
Teslim süresi: 48 ay
Konutun teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 aydır (2022'de 36 aydan 48 aya çıkarıldı). Sözleşmedeki 'inşaatın seyrine göre yaklaşık teslim' gibi belirsiz ifadeler tüketiciyi bağlamaz. Teslim tarihi geçtiğinde:
- Satıcıya noter ihtarnamesiyle süre verip teslim istenebilir,
- Gecikilen her ay için kira kaybı (mahrum kalınan kira geliri ya da ödenmek zorunda kalınan kira) talep edilebilir,
- Sözleşmede gecikme cezası varsa ayrıca istenebilir,
- Ağır gecikmede sözleşmeden dönülüp ödenen bedel ve zarar istenebilir.
Kira kaybı tutarı, bilirkişi tarafından emsal kira bedellerine göre hesaplanır.
24 ay içinde sözleşmeden dönme
Tüketici, cayma süresi geçtikten sonra da sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir (6502 s. K. m. 45). Satıcı bu durumda vergi ve harçlar dışında aşağıdaki oranları aşmayan bir tazminat isteyebilir:
| Dönme bildirimi | Azami kesinti (sözleşme bedeli üzerinden) |
|---|---|
| İlk 3 ay | %2 |
| 3–6 ay | %4 |
| 6–12 ay | %6 |
| 12–24 ay | %8 |
Satıcı, dönme bildiriminden itibaren 180 gün içinde ödenen bedeli iade etmelidir. Satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi, tüketicinin ölümü veya sürekli gelir kaybı gibi hallerde tüketiciden hiçbir tazminat istenemez. Konut üzerinde kat irtifakı tüketici adına tescil edildikten sonra bu hak kullanılamaz.
Teslimde çıkan ayıplar
Teslim edilen konut sözleşme, satış ofisi maketi, broşür veya reklamlarda vaat edilen niteliklere uymuyorsa ayıplıdır. Metrekarenin eksik çıkması, vaat edilen sosyal tesisin yapılmaması ve kalitesiz malzeme kullanılması bu kapsamdadır. Konutta ayıp için zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır. Satış ofisindeki broşür ve ilanların fotoğraflarını saklamak, dava aşamasında kritik önem taşır.
Başvuru yolu
Uyuşmazlığın değeri 2026 yılı için 186.000 TL ve altındaysa tüketici hakem heyetine başvurmak zorunludur; başvuru ücretsizdir ve e-Devlet üzerinden yapılabilir. Ayrıntılar tüketici hakem heyeti başvurusu rehberimizde, hazır metin ise tüketici hakem heyeti başvuru dilekçesi oluşturucusu yer alıyor. Değer bu sınırın üzerindeyse dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk yoluna gitmek gerekir; anlaşma olmazsa dava tüketici mahkemesinde açılır.
Konut bedelleri sınırı çoğunlukla aştığı için bu uyuşmazlıklarda önce arabuluculuğa gidilir, anlaşma olmazsa dava tüketici mahkemesinde açılır. Müteahhidin mali durumu bozuluyorsa tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması ayrıca değerlendirilmelidir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz de bu süreçte birlikte yürütülür.
Sık sorulan sorular
Müteahhit daireyi geç teslim etti, kira parası isteyebilir miyim?
Evet. Teslim tarihinden sonraki her ay için emsal kira bedeli üzerinden kira kaybı tazminatı talep edilebilir.
Maketten aldığım daireden vazgeçebilir miyim?
Sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde gerekçesiz dönebilirsiniz. Satıcı süreye göre %2 ile %8 arasında kesinti yapabilir.
Noterde değil satış ofisinde imzaladım, sözleşme geçerli mi?
Ön ödemeli konut satışı resmi şekilde yapılmalıdır. Şekle aykırı sözleşme tüketiciyi bağlamaz; ödediğiniz bedeli geri isteyebilirsiniz.
Satıcı parayı ne zaman iade etmek zorunda?
Dönme bildirimi satıcıya ulaştıktan sonra en geç 180 gün içinde.
Proje hiç bitmezse ne olur?
Teminat ve tamamlanma sigortası devreye girer. Ayrıca sözleşmeden dönülerek ödenen bedel ve zarar talep edilebilir; tapuya tedbir konulması önemlidir.
Dayanak mevzuat
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 40–46
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş niteliğinde değildir. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut durumunuz için bir avukattan görüş alın.